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[中房研协]秦虹：房地产市场趋势与政策判断
当前房地产市场供求关系进入新阶段 以2011年为分界点，全国的住房供求关系开始发生变化。2011年以前，全国供求关系总体偏紧，部分地区过紧。所以那时全国的房价普遍上涨，而出台的政 策基本上都是抑制房价上涨的。2011年以后，全国的供求关系出现从过去总体偏紧、部分过紧到现在总体偏松、部分地区过剩的格局。比较施工面积增长速度和 销售面积增长速度可以看到，从2011年开始，供给的增长速度比销售的增长速度快1倍左右。出现这种转变的原因主要有三方面：
第 二个原因与2011年开始的房地产政策有关系。2011年1月26号国8条出台，核心就是限购和限贷，房价上涨快的49个城市限购，全国范围内购买第三套 房不贷款、购买第二套房首付提高到60%，利率提高到1.1倍。调控政策对抑制新增的投资投机性需求产生了积极作用，但也直接改变了民间投资房地产的方 如何判断和确定趋势市场 式，由原来买房投资开始转变为买房地产的私募、信托、理财，而这些资金都进了房地产开发。过去房地产的需求资金，现在变成供给资金，大大增加了房地产的供 给能力。
目前的政策是优化回归兼顾改革
2014年各地根据变化了的市场情况陆续进行了政策调整。目前除四个一线城市外，限购政策均已取消，这主要是在市场供求关系变化后，政策逐步去行政化的调 整。中国房地产市场经历了十几年的快速发展，但与市场相适应的法律和制度建立不够完善，比如在市场条件下应对住房资产化的税法缺乏，落实住房保障的立法缺 乏，适合房地产企业直接融资的金融政策缺乏，支持首次购房的财税政策缺乏，鼓励改善性需求的税收政策缺乏，规范和发展住房租赁市场的政策缺乏等等，这些都 涉及房地产市场稳定发展，需要按市场规律在政策和制度建设上深化改革，不断完善，真正建立起房地产市场发展的长效机制。
2014年9月30日，央行和银监会发布了《关于做好进一步做好住房金融服务工作的通知》（下文简称《通知》）。这个政策被社会上普遍认为是“救市”，但 更确切地说，它是根据市场变化对过去过紧政策进行的一种常态“恢复”，是优化和调整，把过去过度行政化的一些手段恢复到常态，还谈不上是“救市”。另一方 面，这个政策也表明了房地产金融改革的方向。
从恢复常态来看，《通知》有四个要点：第一，今后地方政策搞公共租赁住房和棚户区改造贷款期限延长到25年，这是保障性住房建设最基本的资金保障，有了长 期资金的支持，各地政府建设保障性住房才能落实。第二，对于购买首套房利率打7折，这是对首次置业家庭的政策支持，而对首次置业家庭各国都有支持政策，因 为它涉及社会稳定，所以应是常态政策。第三，对于已经还清贷款购买第二套房的改善性需求，实行首套房政策，这是把过去购买第二套从严的政策进行了调整，实 事求是地把住房改善视同民生，在政策上予以支持。第四，即使购买首套住房首付也不能低于30%，仍属于较高门槛，这将极大地保证了中国不会出现美国房地产 贷款危机，如果是搞零首付或过低的首付，那才算是“救市”。
长远看，房地产政策的核心是构建稳定的住房供应体系
基于改革开放以来，特别是近10年来中国住房建设的快速发展，我们已经度过住房极度短缺的阶段。今后住房供应体系的建立，应是努力促使住房消费与经济发 展、民生利益、资源承载力和谐相融，特别注重住房的民生属性，特别关注住房消费的公平性，并对过度住房占有和资源消耗加以约束，全面实现“住有所居”目 标。所以，笔者认为，建立民生优先的城镇住房供应体系应以党的十八大提出的“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”为原 则，通过建设保障性住房、提供帮扶政策支持居民租购住房、鼓励居民依靠自身的努力改善住房、有效抑制投机投资性住房需求等方式，最终形成政府（或单位）拥 有产权的公租房、政府（或单位）和个人共同拥有产权的共有产权房、私人拥有完全产权的私人住房组成的，并且相互可过渡的覆盖城镇全体居民的住房供应体系， 实现“住有所居”的住房目标。具体如下：
1.以建设公租房的方式对低收入家庭提供租赁式的保障
公 租房的建设和维护需要投入大量公共资源，应以保基本为原则，只针对城镇户籍家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员中的低收入住房困难户，提供租赁保障。是保 障“有房住”，而不是保障“拥有住房”。公租房建设由政府投资（或单位）投资并拥有完全产权。面积标准根据家庭人数情况，应严格限制在40-50平方米范 围。当达到住房存量超过需求的发展阶段后，对长期租户可以考虑逐步出售政府（或单位）的产权。
2.以货币补贴的方式将保障与市场有机结合起来
政 府保障除了建房方式以外，还应发挥货币补贴灵活性强、便于退出的优势，通过贴租、贴息、购房补贴、免税和退税等方式调动城镇中低收入群体自我解决住房困难 的主动性和积极性。政府的支持起到“四两拨千斤”的作用，把市场提供与政府支持有机结合起来，减轻政府建设公租房的财政压力，充分发挥市场供给的效率。对 此需要完善相应的财税支持政策。
3.以共有产权方式支持“夹心层”群体的住房需求
“夹心层”主要指城镇中新就业的无住房职工家庭和居住在棚户区中的业主。这是中国新增住房需求的主体，特别是部分在大城市新就业的职工，稳定居住的需求十 如何判断和确定趋势市场 分迫切，未来收入前景良好，但由于积累少，实现稳定居住的门槛较高，他们在就业初期完全靠自己的力量难以解决住房困难，如果全部纳入公租房提供保障，则既 加重财政负担，也难以满足他们未来不断自我改善住房条件的愿望。而采取共有产权方式提供住房，可以使他们相对容易实现初次购房的需求，以后再改善就有条件 完全靠自己了。对于居住在老工矿区和老城区中的棚户区居民，在棚户区改造后增加的住房面积，有的一时难以支付，政府也不可能无偿提供，所以，共有产权的方 式可以较好地解决棚户区改造中的分配问题。
共有产权房的建设以普通商品房小区配建为主，在副省级以上的城市应通过住房建设规划明确建设比例。政府（或单位）的让利或补贴转为政府的产权。出售价格由 城市政府根据建造成本、周边商品房价格和购房人的支付能力来确定。以小户型两居室为主，建筑面积标准最高不得超过90平方米。符合条件的家庭通过轮候方式 确定选房顺序。各级政府应出台专门的管理规定，由城市政府负责按规定分配。
4.以市场配置资源的方式提供满足多样需求的私人住房
私 人住房包括目前城镇的商品住房和自建住房。住房是典型的私人产品，应充分发挥市场机制的作用，坚持市场化改革方向，鼓励住房支付能力较高的群体和已有住房 但需改善的群体，通过市场途径自主解决住房需求，实现完全的市场配置资源。今后，私人住房的面积大小、价格高低、供应数量、购买资格、购买数量等除必须符 合规划条件外，政府不再限定，应由市场根据供求关系自动调节。除按市场机制新建私人住房外，还应大力发展二手住房市场和住房租赁市场，依靠市场的力量满足 丰富多样的大众住房需求。
5.以差别化的信贷和税收政策抑制投资投机性需求
中长期房地产市场转向结构性机会
一是市场整体增速下降，分化格局渐成趋势。房地产作为宏观经济的重要组成部分，它的发展与宏观经济是一致的，宏观经济增长速度下台阶，房地产业增速也同样 会下台阶。以销售面积这个领先指标为代表，房地产业已经告别了过去低基数、高增长的时代，将转向高基数、低增长。在全国总增长增速下降的态势下，地区的分 化格局必将显现，即有的地方还会有高增长，有的地方低增长，有的地方负增长。在市场分化格局下，实行分类政策是必然。
二是新房市场达到高点，竞争将不断加剧。随着房地产总量问题的基本解决，二手房市场将会兴起，那么根据供求关系研究房地产市场发展趋势时，供给不仅仅是新 房，而是新房加二手房。中国的房地产市场一定会发展到发达国家今天的市场格局，即房地产交易以存量房为主。目前，中国一线城市的二手房交易已经超过新房交 易一倍以上，全国其他城市二手房也在增长，所以即使未来还有需求，甚至需求还在增长，但对新房的需求有可能降低，这必将导致房地产市场竞争加剧。
三是结构性机会显现，细分市场是必然。未来中国房地产业仍有较大发展空间，但这个空间不是普遍性的，而主要是结构性的。在结构性机会下，区域位置更显价 值，判断什么样的区域位置可投资，需要从宏观、中观、微观三个层而分析把握。城市群发展快、高速交通网覆盖、资源条件优、公共服务水平高的地方投资空间 大。不仅投资区域需要选择，投资业态、产品类型等结构性机会也大量存在，这就需要细分市场。
四是非传统住宅市场空间增大，但是机遇和风险并存。过去由于住宅投资占房地产投资的比例较高，所以经常把房地产市场代表住房市场，所说的房地产调控也都是 住房市场的调控。但未来，住房市场投资总量仍然很大，但增速会下降，非传统住宅的投资总量比不上住宅，但增速会上升。非传统住宅包括创新性的住宅产品，以 资产管理为核心的商务办公楼宇投资，以价值提升为核心的存量房开发，以产业、旅游、养生、休闲、度假为核心的新型地产，以服务配套为核心的养老服务社区， 以互联网技术支撑为核心的房地产服务等。
五是市场集中度提高，行业整合在所难免。随着今后房地产市场竞争加剧，房地产市场集中度将不断提高。部分资金实力大和专业化能力强的企业将会不断提高市场 份额，而部分企业将会逐步退出房地产市场。整个房地产行业未来的兼并、重组、整合等调整在所再免，所以，今后一定会有一些企业和地方出现问题，但这不代表 整体。而这种调整有利于房地产企业优胜劣汰，有利于房地产市场健康发展。
如何判断趋势交易的开始和结束？能系统介绍下吗?
财神有道
1.大周期共振分析法：何为大周期共振分析法？在判断是否是年内高点和低点的问题上说实话从七年的经验来看我真正能够准确无误的判断没有一例成功，但庆幸的是我能够成功在接近高点的位置，或者在次高点的位置。不过这期间为了验证我的想法是否正确我都会选择小仓位不断试仓，而且会经常损单，但很少伤到我的元气，除了新手期之外。现在我们回到核心问题来，请大家看下面这幅图USDSEK。我以判断年内低点为例，首先大家可以清楚的看到图中的几根大阳线，请记住月线一根阳线代表的时长是超过一周的哟。假设到达第三根阳线你认为年内低点已经形成，那么为了验证你的想法请大家翻回周线图，从周线图我们可以清晰的看到USDSEK自8.1211开始启动了一波反弹达两个月之久。为了再次强化自己对于持仓的信心，咱们翻回日线图可以清楚看到日线图走出了一波很明显的上升趋势，如果三个大周期图都呈现一样的走势，也就是说它们发生了共振现象，那么其信号质量非常高。在这里给大家说点小秘密，你可以把日线图作为判断年内高低点的领先指标，因为周线图一根K线代表的日期很长，所以单纯看周线图会造成反应滞后。当然我在这里只是从单个角度讲解，真实的情况要结合接下来我所讲的所有方法以及其他方法。因此在判断的时候是建立在综合分析的基础上，下面我不再做此说明。
最后编辑于 2021-04-08 09:35:14
天矶道
最后编辑于 2020-07-20 16:47:20
最后编辑于 2020-07-21 14:42:43
麻爪工学院首席瞌睡家
我将趋势发生、发展的过程分为五种形态：趋势发生、趋势突破、趋势延续、趋势衰退、趋势反转，实际上趋势反转形态就是下一个反向趋势的发生过程，所以，一个完整的趋势只有四个过程。需要指出的是，趋势形态不同于价格形态，价格形态仅仅是当前行情走出来的样式，只有突破和反转两种情况，成交价一个比一个高，就是突破，本来是一个比一个高的，突然出现了更低的成交价，就是反转，价格形态是行情发展的无意义震荡，一般跟行情发展的大方向无关。
（一）趋势发生：多头趋势的发生过程就是前一个空头趋势衰亡消失的过程；空头趋势消亡的原因要么是做空力量消退，空头交易者获利离场，要么就是做多力量的加入，消灭了原来的空头交易者；交易就像多空双方在打仗，新趋势必定要在旧趋势死亡后的尸体上继续前进，当一方的力量彻底被消灭，行情展现出大方向形态，就可以判断新的趋势已经发生；趋势发生的形态就是行情突破出现了新的高点，然后回调后再反转形成了更高的低点，也就是闪电线。
（二）趋势突破：趋势发生形态多数呈现出一种震荡的价格形态，或者是箱体震荡，或者是旗形震荡，不同的震荡形态显示了多空双方力量的差异；当趋势走出发生形态时，也不能判断新趋势正式成立，因为它很容易被消灭在萌芽状态，只有价格行情完全突破了震荡箱体，才能确定多头趋势的正式形成，这称之为趋势突破；一个理想的趋势突破不但要求价格突破箱体的边缘，而且如果后续行情有回调的话，回调形成的低点也最好在箱体之外，如果回调点回到了箱体内部，就要等到再一次的价格突破才是好的趋势确认点，如果回调超过了箱体中部，则判断刚刚形成的趋势已经夭折。
（三）趋势延续：当行情价格走出孕育趋势的箱体之后，还会一波三折的产生一系列的波折行情，那么判断一个趋势正在延续的价格形态有两个，一是不断突破产生新的高点，二是即使行情有回调也不会突破上一次回调的点位，理想的趋势延续过程中的回调点都不会进入上次回调闪电线覆盖的区域。
（四）趋势衰退：当价格行情开始走出更多的回调行情，尤其是回调低点超过了上一个回调位置的时候，虽然依旧可以产生新的高点，但是行情已经开始发展为震荡形态，就可以判断当前趋势已经衰退，趋势衰退仅仅代表当前做多力量的消退，并不一定代表着就要反转了，如果有新的做多力量加入，使价格行情突破衰退震荡区域，当前趋势依旧可以得到延续。只有当在趋势衰退区域内发生了反向趋势的发生形态，才能判断当前趋势已经反转了。
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从四川与全国、广东分季 GDP 增速比较可以看出，广东自第一季度起经济增长放缓，至第三季度、第四季度回落态势加剧。四川整体经济在汶川地震中受到很大影响，随着恢复生产、灾后重建的逐步展开，四川经济自 6 月份起迅速回升，第三季度经济增长较快，直至第四季度，金融危机对四川经济的影响才开始有所显现，第四季度经济增速较第三季度回落了 0.6 个百分点。在金融危机蔓延的第三季度、第四季度，四川 GDP 增速分别比全国高 1.1 、 2.7 个百分点，比广东高 0.3 个百分点。可见，四川经济回落幅度较大的原因主要是汶川地震，四川受金融危机的影响远滞后于东部经济带，且影响程度也远远小于东部地区。
表 1 2008 年四川与全国、广东分季 GDP 增速比较
在适度宽松的货币政策下，新增存款自 2008 年 11 月开始持续大幅度增加，截至 3 月末，金融机构本外币各项存款余额 20947.28 亿元，同比多增 1063.81 亿元。特别是居民储蓄存款地较快增长，造成流通现金减少，也表明了消费者受金融危机和股市、楼市波动的影响，未来预期不明朗，投资和消费信心不足，消费倾向不高。
同时，在灾后重建、扩大内需政策和适度宽松的货币政策引导下，自 2009 年 1 月开始，四川金融机构人民币各项贷款增长较快。截至 3 月末，金融机构本外币各项贷款余额 13054.16 亿元，同比多增 1102.62 亿元。新增贷款的大量增加，但却以票据融资和基建项目的中长期贷款为主，造成信贷结构不合理，也表明银行在经济下行的大背景中对于风险仍然保持谨慎态度，这样的信贷结构将不利于四川整体经济的发展。
另外，受金融危机和汶川地震的影响，四川资本市场整体低迷。 2008 年四川累计实现直接融资 143 亿元，其中 7 家企业首发上市融资 49.7 亿元， 6 家上市公司再融资 93.34 亿元，与去年同期相比，直接融资总额减少了 96.81 亿元。
从四川工业经济运行情况来看，受地震影响， 5 月份工业增速大幅回落，地震后，灾区积极开展生产自救，工业增长迅速恢复回升，其中， 8 月份规模以上工业增长 21.9% ，比全国高 9.1 个百分点。但自 9 月份开始，随着国内外宏观经济环境对四川经济影响以及东部工业调整对四川工业传导效应的显现，四川工业增速减缓。面对工业增长的压力，全省各地认真贯彻国家和省委、省政府扩大内需的政策措施， 2009 年一季度工业生产实现良好开局，全省规模以上工业企业生产实现工业增加值 1315.8 亿元，同比增长 17.5% 。
从工业用电量指标看，四川省电力公司统计数据显示，经过 4 个月持续下滑后， 2009 年 1 月，全省全部工业用电量同比下降 14.3% ，比去年 12 月份环比增长 2.9% ，至２月份工业用电量首次出现同比和环比均正增长，同比增长 4.16% 。用电量恢复正增长说明工业生产开始有所好转。
虽然工业增速、工业用电量等指标回升，但工业生产仍存在出口交货值不高等问题。从出口方面看， 2009 年一季度，四川工业出口交货值仅增长 0.7% ，其中， 3 月份负增长 14.9% 如何判断和确定趋势市场 。其次，机械设备制造、冶金设备等制造企业订单大幅减少，煤炭、钢材、有色金属库存压力较大。同时，工业品出厂价格和企业原材料、燃料、动力购进价格均下降，市场需求还在萎缩。
四川是旅游大省，拥有丰富的旅游资源，汶川地震使四川旅游遭受了前所未有的困境。但四川旅游业在省委、省政府的领导下，旅游行业坚强应对，积极采取对策应对危机。自 2008 年 7 月份开始，四川旅游开始逐渐恢复，国内游客和入境游客的人数和收入的下降幅度减少，但自 2008 年 12 月开始，入境游客人数和收入又开始大幅度减少。剔除 2009 年 1 月春节的因素，国内游客收入也不容乐观， 2009 年 2 月旅游收入大幅度减少。因此， 2009 年四川的旅游业面临较大的发展压力，如何在危机中找到新的增长点是目前必须解决的问题。
从房地产业发展状况来看，四川房地产业在 2008 年初便已进入调整期，汶川地震和金融危机的影响和蔓延使消费者对收入预期不乐观，对于投资持观望态度，因而加剧了四川房地产业的下行调整。四川房地产业存在以下几个问题：一是商品房销售面积下降。 2008 年，商品房销售面积 3205.9 万平方米，比上年下降了 34.9% 。二是商品房空置面积较大， 2008 年末空置面积已达到 808 万平方米，同比增长 35.6% ，创历史最高水平。第三，房地产企业资金紧张，投资增速快速回落。 2008 年全年房地产开发投资 1430.2 亿元，比上年同期增长 7.8% ，增幅比一季度回落 34.3 个百分点。
2009 年初，随着四川省人民政府《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》等政策措施的实施，房地产业已出现回暖信号，销售面积大量增加、空置面积大幅度减少，截止 2009 年 3 月末，全省商品房销售面积 773.32 万平方米，同比增长 19.4% 。但值得注意的是，房地产投资对全省投资增长的贡献率大幅下降， 2009 年 1-3 月房地产开发投资仅增长 0.2% ；同时四川空置面积仍然较大，价格还未回归合理水平，这都将不利于房地产市场的健康发展。
经济增速放缓导致新增就业岗位减少， 2009 年一季度全省城镇登记失业人员 36.7 万人，登记失业率为 4.4% 。 2009 年四川省高校应届毕业生 28.18 万人，截至 3 月底，四川省高校毕业生签约率仅为 41.37% 。同时，目前返乡农民工大量外出，农村就业压力基本得到缓解。但在目前企业用工需求减少、企业岗位减少等现实情况下，就业形势更趋严峻。
四川消费品市场自 2008 年 10 月份以来，总体呈现逐月走低的态势，除 1 月春节因素影响增幅有所回升外， 3 月再度回落至 18.3% ，消费者受金融危机的影响，消费欲望和信心不足，对于消费和投资都持谨慎观望的态度，而国家扩大内需、刺激消费的政策有一定的时滞效应，消费市场面临较大的考验。
通过对四川总体经济、行业经济以及社会民生的分析可以判断出：金融危机对四川整体经济的影响于 2008 年 9 月后开始有所显现，随着灾后重建和扩大内需政策的落实和实施，四川工业经济开始出现回升的信号，工业增速、工业用电量等指标呈现上涨趋势；房地产市场也开始回暖，销售面积大量增加，空置房面积大幅度减少；货币市场运行平稳，新增存贷款增长较快。但是四川作为资源大省，处于产业链的上游，其受金融危机的影响将滞后于东部地区，同时，由于消费者对未来预期不乐观，消费信心不足，旅游市场、消费市场面临较大考验，在世界经济尚不明朗的情况下，四川经济发展面临较大压力。
根据国际国内经济形势的变化，抵御国际经济环境对我国的不利影响，国家及时改变宏观调控的方向，提出实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台了十项扩大国内需求的措施，并部署了扩内需促增长的七项工作。 2009 年国家又陆续出台了十大产业振兴规划。中国人民银行积极落实适度宽松的货币政策，明确提及加大对重点工程的信贷支持，加大对中小企业和技术改造、兼并重组的信贷支持。发改委、交通部、建设部也纷纷出台具体的相关措施。
根据国家发展改革委 2008 年 11 月 4 日发布实施的《汶川地震灾后恢复重建生产力布局和产业调整专项规划》，我国将用三年左右的时间，有效恢复汶川地震灾后重建规划区农业、工业、旅游业和文化产业生产，优化提升生产力布局和产业结构，实现三次产业良性互动、协调发展。在国家扩大内需十大措施中，灾后重建是极其重要的一条举措。目前，一批灾后恢复重建的重大基础设施项目、重大产业项目、重大民生及社会事业项目已陆续进入实施阶段，这些项目的建设将对四川扩大内需具有重要的促进作用。
四川经济增长主要是由投资和消费拉动， 2008 年四川外贸进出口总额 220.4 亿美元，外贸依存度仅为 10% ，且产品出口地主要是亚洲和欧洲，其中亚洲占 61.5% ，而欧洲仅占 16.3% 。从主要的出口国别和地区情况看，香港占 16.4% 、印度占 8.6% 、东盟占 17.3% 、美国占 9.8% 。由于此次由美国次贷危机引发的金融危机主要影响欧洲经济，而对亚洲经济的影响相对较小且具有一定滞后性。四川外贸依存度不高，特别是对欧洲地区的外贸依存度不高，因此在外需减少的情况下，出口对四川整体经济的影响不大。
首先，四川拥有多样的生物资源，野生经济植物众多，是全国最大的中药材基地。其次，四川还拥有丰富的矿藏资源，已发现的各种金属、非金属矿产 132 种，钛矿、钒矿、硫铁矿等 7 种矿产居全国第一位，钒储量占世界总储量的 1/3 ；天然气、锂矿、芒硝等 11 种矿产居全国第二位。第三，四川水资源充裕，水资源总量约 3489.7 亿立方米，水能资源理论蕴藏量 14268.85 万千瓦，可开发水能资源居全国第一位。第四，四川旅游资源得天独厚，拥有峨眉山－乐山大佛、都江堰－青城山等五大世界遗产和四大“人与生物圈保护网络”的自然保护区，拥有各类国家级旅游资源 250 多处。
四川上市公司共 72 家，多数为 2000 年前上市，其中，国有和国有控股占上市公司总数的一半以上。在债券市场上，截止 2008 年 8 月，除上市公司攀钢发行的可转债钢钒债外，四川省尚无任何一家上市公司发行可转换债券和企业债券。在期货市场上，四川参与期货交易的个人和法人机构相比其他省市数量少 , 资金量少，参与品种也少，缺乏期货交易的交割仓库，四川拥有大量农产品和矿产资源，但却很少参与期货市场交易。这既是四川金融业面临的问题，也是四川金融业发展的机遇，四川金融业具有较大的创新空间。
此外，四川拟发行的 180 亿元地方债券，用于灾后重建中的交通、能源、市政公共基础设施及产业重建等，发行规模居全国之首。目前，首期 90 亿元地方债已开始发行，这必将对当前扩大内需确保稳定增长、对四川灾后重建以及对今后四川的长远发展有重要作用。